A Reforma Tributária aprovada em dezembro de 2023 (Emenda Constitucional nº 132) e regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025 já começou a redesenhar o cenário fiscal brasileiro — e quem lida com aluguéis ou venda de imóveis precisa se adaptar.
O sistema de PIS, Cofins, ISS, ICMS e outros tributos será substituído gradualmente por um IVA dual, composto por:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços) – Federal
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – Estadual e Municipal
A nova lógica atinge diretamente proprietários e investidores imobiliários, pessoas físicas e jurídicas. Se antes alugar ou vender imóveis era, em alguns casos, tributado apenas pelo IR, agora pode incluir também CBS e IBS — com regras específicas.
Tabela Comparativa: Tributação de Aluguéis Antes e Depois da Reforma
| Situação | Antes da Reforma | Depois da Reforma (IBS + CBS) |
| PF – Aluguel de baixo valor | IRPF via Carnê-Leão (7,5% a 27,5%) | Continua igual: só IRPF |
| PF – Aluguel habitual (acima de R$ 240 mil/ano ou +3 imóveis) | IRPF apenas | Redução de 70% (carga aproximada de 27,5 % do IRPF + 8,4 % de IBS/CBS = 35,90%) + possível redutor social de R$ 600/imóvel para moradia. |
| PF – Aluguel por temporada (até 90 dias) | IRPF apenas | Redução de 40% (carga de 27,5 % do IRPF + 16,80 % = 44,30%) |
| PJ – Lucro Presumido | IRPJ + CSLL + PIS/Cofins (~11,3%) | Habitual: IRPJ 4,8 % + CSLL 2,88 % + IBS/CBS (~8,4%) = 16,08 % com crédito amplo sobre insumos e despesas.
Temporada: IRPJ 4,8 % + CSLL 2,88 % + IBS/CBS (~16,8%) = 24,48 % com crédito amplo sobre insumos e despesas. |
Quando a Pessoa Física vira contribuinte de IBS/CBS?
A pessoa física será considerada contribuinte de IBS/CBS se:
- Possuir mais de 3 imóveis alugados/vendidos no ano e ultrapassar R$ 240 mil/ano em receita de aluguel
- Receber mais de R$ 288 mil/ano em aluguéis, mesmo que com um só imóvel
- Vender mais de 3 imóveis distintos no ano, adquiridos há menos de 5 anos
- Vender imóvel construído por ela mesma há menos de 5 anos
Esses critérios valem por ano calendário, sendo necessário analisar sempre o ano anterior e o atual – atualizado pelo IPCA.
E nas VENDAS de imóveis? Também muda!
A venda de imóveis por pessoas físicas também passa a poder ser tributada pelo IBS e CBS em algumas situações:
Quando a venda entra no novo sistema:
- Venda de mais de 3 imóveis diferentes no ano, adquiridos há menos de 5 anos
- Venda de imóvel construído pelo próprio contribuinte nos últimos 5 anos
Benefícios fiscais disponíveis:
- Redução de 50% na alíquota de IBS/CBS na venda
- Redutor social de base:
- R$ 100 mil para imóveis residenciais novos
- R$ 30 mil para lotes residenciais
- Atualização do custo de aquisição pelo IPCA para imóveis comprados até 31/12/2026
- IR sobre ganho de capital (GCAP) e ITBI permanecem inalterados
- Venda imóveis na Pessoa Jurídica do Lucro Presumido: a venda de imóvel como receita operacional tem incidência de IRPJ 1,2 % * e CSLL de 1,08 %, além do IBS/CBS – pode ser vantajoso em relação ao IRPF sobre Ganho de Capital dependendo da situação.
* Situação sem adicional de IRPJ.
Cronograma da Reforma e o Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB)
Implantação Gradual do IBS/CBS
| Ano | Evento/Etapa |
| 2025 | Regulamentação final da Lei Complementar nº 214 |
| 2026 | Início da cobrança simbólica da CBS |
| 2027 | Início da cobrança simbólica da IBS |
| 2029–2032 | Substituição gradual de PIS, Cofins, ICMS e ISS |
| 2033 | Novo sistema 100% implantado (CBS + IBS) |
Atenção: Mesmo com alíquota simbólica em 2026, as regras de enquadramento (ex: habitualidade nas locações e vendas) já passam a ser consideradas com base no ano-calendário anterior.
O que é o CIB?
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) é o novo “CPF dos imóveis”, criado para cruzar dados entre:
- Cartórios
- Receita Federal (Carnê-Leão, DIMOB, DIRPF)
- Plataformas digitais (Airbnb, QuintoAndar, etc.)
- Bancos e registros financeiros
Objetivo: combater omissões de renda e sonegação na locação e venda de imóveis.
Situações de risco com o CIB:
- Alugar imóvel via plataforma digital e não declarar
- Contrato registrado, mas sem lançamento no IR
- Despesas dedutíveis (como IPTU) em imóveis não alugados
- Transferência de imóvel sem recolhimento de IR ou ITBI
O cruzamento é automático. A multa por omissão pode chegar a 150% do valor do imposto devido, além de juros.
A informalidade nas locações e vendas de imóveis vai acabar. O cruzamento de dados será automático e implacável.
Como se planejar? Vantagens de criar uma Holding Imobiliária
Diante desse novo cenário, a constituição de uma holding patrimonial ou imobiliária se tornou uma estratégia ainda mais inteligente — e até urgente — para quem busca eficiência fiscal, proteção de patrimônio e sucessão planejada.
O que é uma Holding Imobiliária?
É uma empresa criada com o objetivo de administrar bens imóveis. Em vez de manter os imóveis no nome da pessoa física, o proprietário transfere o patrimônio para essa empresa, que passa a receber os aluguéis e realizar as vendas.
Vantagens de uma Holding Imobiliária
| Benefício | Descrição prática |
| Economia tributária | Pode optar pelo Lucro Presumido com alíquota menor para aluguel habitual (~16,08%) e usar créditos amplos de IBS/CBS. |
| Planejamento sucessório | Imóveis passam a ser quotas da empresa, facilitando a partilha entre herdeiros. |
| Proteção patrimonial | Dificulta penhora ou acesso direto por credores, trazendo segurança contra litígios pessoais |
| Redução de custos operacionais | Com controle centralizado da gestão, pode haver redução do retrabalho e dos custos administrativos |
| Facilidade contábil e jurídica | Unifica os imóveis sob uma estrutura com balanço, DRE e compliance patrimonial. |
Atenção: a transferência dos imóveis para a holding pode gerar ITBI. No entanto, alguns municípios isentam o imposto, em algumas situações, quando há integralização de capital. Vale sempre verificar a regra municipal e as requisições para isenção.
Conclusão: Oportunidade ou Risco? Depende do Planejamento
A Reforma Tributária traz mais transparência, mas também mais exigência. Quem tem imóveis alugados ou à venda precisa ficar atento:
- Aluguéis vão além do IR: IBS e CBS entram na jogada
- Vendas frequentes de imóveis podem sofrer nova tributação
- Locadores ocasionais e pequenos investidores podem continuar isentos do IBS e CBS
- Já quem gera renda relevante com imóveis deve buscar estrutura societária adequada
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Luis Monteiro
Contador e Empreendedor
R.Monteiro Contabilidade e Gestão Financeira
