A Receita Federal permite agora a atualização do valor de imóveis para o valor de mercado, com a cobrança de uma alíquota de 4% sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado. Esta medida pode ser uma estratégia interessante para reduzir o imposto sobre o ganho de capital no futuro. Mas será que realmente vale a pena?
Base Legal e Prazo de Opção
A atualização do valor de imóveis para o valor de mercado está embasada na Lei nº 14.534/2023. Essa lei oferece a possibilidade de pagar uma alíquota reduzida de 4% sobre a diferença entre o valor original do imóvel e o valor atualizado, proporcionando uma base de cálculo mais favorável no momento da venda.
O prazo para optar por essa atualização é até o dia 16 de dezembro de 2024. Após essa data, não será mais possível realizar a atualização com base nas regras especiais previstas na legislação.
Alíquotas de Ganho de Capital
As alíquotas de imposto sobre o ganho de capital no Brasil variam conforme o valor do ganho:
- 15% para ganhos de até R$ 5 milhões;
- 22,5% para ganhos acima desse valor.
Atualizar o valor de um imóvel agora, pagando 4% sobre a valorização, pode reduzir o impacto da tributação no momento da venda, já que o cálculo do ganho de capital será feito com base no valor atualizado.
Cálculo do Ganho de Capital e Proporcionalidade
Se o imóvel for vendido antes de 15 anos após a atualização, aplica-se uma fórmula para calcular o ganho de capital, considerando a proporção de tempo decorrido:
Fórmula:
GK = valor da alienação – [CAA + (DTA x %)]
Onde:
- GK é o ganho de capital;
- CAA é o custo de aquisição antes da atualização;
- DTA é a diferença entre o valor atualizado e o valor original de aquisição;
- % é o percentual proporcional ao tempo entre a atualização e a venda.
Percentuais Proporcionais
Os percentuais de proporcionalidade variam conforme o tempo entre a atualização e a venda do imóvel:
- 0%: alienação em até 36 meses após a atualização;
- 8%: alienação entre 36 e 48 meses;
- 16%: alienação entre 48 e 60 meses;
- 24%: alienação entre 60 e 72 meses;
- 32%: alienação entre 72 e 84 meses;
Os percentuais seguem até 100%, caso a alienação ocorra após 180 meses (15 anos) da atualização.
Exemplo de Cálculo
Vamos considerar um imóvel com valor original de R$ 400.000,00, atualizado para R$ 800.000,00, e analisar o impacto da atualização em diferentes cenários de venda:
- Venda em 48 meses (Percentual aplicado: 16%):
- Custo ajustado: R$ 400.000 + (R$ 400.000 × 16%) = R$ 464.000
- Ganho de Capital: R$ 800.000 – R$ 464.000 = R$ 336.000
- Imposto sobre Ganho de Capital (15%): R$ 50.400
- Venda em 10 anos (Percentual aplicado: 70%):
- Custo ajustado: R$ 400.000 + (R$ 400.000 × 70%) = R$ 680.000
- Ganho de Capital: R$ 800.000 – R$ 680.000 = R$ 120.000
- Imposto sobre Ganho de Capital (15%): R$ 18.000
Abatimento dos 4% Pagos na Atualização
É importante verificar se o valor de 4% pago na atualização poderá ser abatido diretamente do imposto sobre ganho de capital no momento da venda. Essa informação precisa ser confirmada junto à Receita Federal, já que há interpretações diferentes sobre a aplicação desse abatimento. A princípio, o entendimento geral é de que os 4% pagos pela atualização servem para regularizar o valor do imóvel, mas podem não ser utilizados para abater o imposto final na venda.
Vale a Pena Atualizar?
A decisão de atualizar o valor de um imóvel depende do horizonte de venda. Em minha opinião, essa atualização só começa a valer a pena para quem planeja manter o imóvel por um período mínimo de 6 anos após a atualização. No exemplo de venda após 4 anos, a redução no ganho de capital foi moderada, resultando ainda em um imposto significativo. Já no exemplo de 10 anos, a redução no ganho de capital foi muito maior, diminuindo consideravelmente o imposto a ser pago.
Portanto, para quem pretende manter o imóvel por um período mais longo, a atualização pode representar uma economia expressiva no imposto sobre o ganho de capital no momento da venda. Por outro lado, para quem planeja vender o imóvel em curto prazo, é importante avaliar se o custo de 4% compensa a economia futura.
O Que Precisa Ser Feito?
Para optar pela atualização, o proprietário deve fazer o seguinte:
- Solicitar a avaliação do imóvel, preferencialmente por meio de um laudo técnico ou avaliação feita por profissional qualificado.
- Declarar o novo valor no IRPF com base na atualização, utilizando os formulários específicos disponíveis no sistema da Receita Federal.
- Recolher os 4% sobre a diferença entre o valor original de aquisição e o valor atualizado por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (DARF).
Conclusão
Atualizar o valor de um imóvel para o valor de mercado pode ser uma estratégia vantajosa, especialmente para aqueles que planejam manter o imóvel por muitos anos antes da venda. O pagamento de 4% hoje pode significar uma economia significativa no futuro, mas cada caso deve ser analisado individualmente. Recomendamos consultar seu contador para uma avaliação detalhada.
Luis Monteiro
R.Monteiro Serviços Contábeis
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