A Reforma Tributária aprovada em 2023 trouxe mudanças profundas na forma de tributar consumo e renda no Brasil. E um dos seus efeitos mais impactantes recai justamente sobre quem aluga imóveis como pessoa física — especialmente quando essa renda é significativa ou recorrente.
A partir de 2027, quem recebe aluguéis em valores mais altos ou com estrutura de negócio poderá ser tributado como se fosse empresa, pagando não só Imposto de Renda, mas também novos tributos sobre o consumo: CBS e IBS.
Neste artigo, explicamos com base legal e exemplos práticos: quem será afetado, quando a regra entra em vigor, quais alíquotas são aplicáveis e como a Receita terá instrumentos tecnológicos para fiscalizar cada centavo não declarado.
O que já está valendo: fiscalização e cruzamento de dados
Mesmo antes da entrada em vigor da nova sistemática tributária, a Receita Federal já tem instrumentos para identificar omissões em rendas de aluguel:
- Declaração obrigatória pelo inquilino
Na ficha “Pagamentos Efetuados” da declaração de IR, o inquilino deve informar quanto pagou de aluguel, o CPF do locador e o valor total anual. A Receita cruza essa informação com a declaração (ou ausência dela) do proprietário. - Carnê-Leão digital
Desde 2021, o locador que recebe aluguéis de pessoa física deve lançar mensalmente os valores no Carnê-Leão online (e-CAC), apurar o IR devido e recolher via DARF. O não cumprimento gera multa e lançamento de ofício. - DIMOB
Imobiliárias são obrigadas a enviar anualmente à Receita os dados de todos os contratos de locação que administram, informando valores, CPF/CNPJ das partes e prazo do contrato. - CIB e SINTER: o CPF dos imóveis e a consolidação cadastral
O CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) é um código nacional que identifica cada imóvel, enquanto o SINTER (Sistema Nacional de Informações Territoriais) centraliza dados de cartórios, prefeituras e registros. Ambos permitirão à Receita Federal saber, com precisão, quem possui qual imóvel, onde está localizado, se há contrato, se há DIMOB, e se o rendimento está sendo declarado.
O que muda com a Reforma Tributária (a partir de 2027)
A Emenda Constitucional 132/2023 criou dois novos tributos sobre o consumo: a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços, federal) e o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços, estadual e municipal).
A Lei Complementar 214/2025 regulamentou essas cobranças e determinou que pessoas físicas também podem ser contribuintes desses tributos, caso exerçam atividades com habitualidade e volume significativo.
Quem será obrigado a pagar CBS + IBS na locação de imóveis como pessoa física?
- Quem alugar mais de 3 imóveis e tiver receita anual superior a R$ 240.000,00, ou
- Quem, independentemente do número de imóveis, tiver receita anual superior a R$ 288.000,00 com locações
Em ambos os casos, a Receita poderá equiparar a pessoa física a um prestador de serviços, obrigando ao pagamento de CBS e IBS.
Quais são as alíquotas?
A alíquota total combinada estimada de CBS + IBS é de 26,5%. A Lei Complementar 214/2025 ainda não fixou o valor exato, que será determinado por Lei Complementar futura, mas esse é o percentual atualmente referenciado em todos os cálculos legais e estudos técnicos.
Contudo, existem redutores aplicáveis para locações residenciais e por temporada.
Como funcionam os redutores?
A LC 214/2025 prevê uma redução da base de cálculo em determinadas situações. Em vez de pagar 26,5% sobre o valor total do aluguel, o contribuinte pagará essa alíquota sobre uma fração da receita bruta.
| Tipo de locação | Redutor | Base tributável | Alíquota efetiva sobre o valor bruto |
| Residencial habitual (longo prazo) | 70% | 30% | 7,95% |
| Temporada / curta duração (≤ 90 dias) | 40% | 60% | 15,9% |
| Comercial ou sem redutor | 0% | 100% | 26,5% |
Exemplo prático: como fica a carga tributária total?
Cenário: locador pessoa física com 4 imóveis residenciais alugados
- Receita bruta mensal: R$ 25.000
- Receita anual: R$ 300.000
- Despesas dedutíveis (condomínio, IPTU, corretagem): R$ 3.000/mês → R$ 36.000/ano
- CBS + IBS (com redutor de 70%):
26,5% × 30% = 7,95% efetivos
→ 7,95% × R$ 300.000 = R$ 23.850
Base líquida para IRPF:
R$ 300.000 – R$ 36.000 (despesas) – R$ 23.850 (CBS + IBS) = R$ 240.150
Estimativa de IRPF com alíquota efetiva de 22%:
22% × R$ 240.150 = R$ 52.833
Total de tributos no ano:
- CBS + IBS: R$ 23.850
- IRPF: R$ 52.833
- Total: R$ 76.683 (25,6% de carga sobre o bruto)
E no caso da locação por temporada (Airbnb)?
A LC 214/2025 equipara a locação por temporada a serviço de hospedagem, como hotéis e pousadas. Por isso, o redutor é menor, e a carga tributária mais pesada.
Redutor da base de cálculo: 40%
→ 60% × 26,5% = 15,9% de alíquota efetiva sobre o valor bruto
Além disso, permanece a incidência de IRPF sobre o lucro líquido.
Ou seja, quem opera locação de imóveis por curtos períodos, com alta rotatividade, pode ter carga total próxima de 40% sobre a receita, somando tributos sobre consumo e renda.
O que ainda falta ser definido?
- A alíquota definitiva de CBS e IBS será fixada até 2026, por nova Lei Complementar
- Ainda serão publicados os manuais com regras operacionais de recolhimento para pessoa física
- Haverá fase de transição entre 2026 e 2032, com regime dual (PIS/COFINS + CBS)
Conclusão: o fim da informalidade e a importância do planejamento
A Receita Federal já sabe quem é dono de qual imóvel, onde ele está, e se gera ou não renda. Com a integração entre o CIB, SINTER, DIMOB, Carnê-Leão e declarações do inquilino, sonegar aluguéis se tornou praticamente impossível.
Com a entrada em vigor da CBS e IBS para pessoas físicas a partir de 2027, e a possibilidade de cobrança de até 26,5% sobre o valor bruto da locação, a estrutura tributária da locação passará a exigir planejamento profissional.
Para muitos proprietários, abrir uma empresa (holding imobiliária ou SPE) poderá ser uma alternativa mais eficiente, com carga tributária menor e regras mais claras.
Como a R.Monteiro pode apoiar você ou seu cliente
- Estudo de viabilidade para criação de PJ (holding);
- Simulação de carga tributária atual e futura;
- Organização e orientações sobre recibos e documentos;
- Gestão mensal do Carnê-Leão e do IRPF;
- Acompanhamento das regras de CBS e IBS para 2027.
Por R.Monteiro Contabilidade – Atualizado em junho/2025